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丁祖昱房企高周转的五大风险

发布时间:2019-06-08 08:21:42
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现在,很多企业都在做高周转,从拿地到开盘的时间只有短短的几个月,另外要求开盘后也能够迅速去化,往往1、2个月就有高达6—8成的去化率要求。

高周转确实能给企业带来更好地现金流,也对企业的规模增长起到非常重要的作用。而且,能够实现高周转的企业,往往在产品线的标准化和工程控制方面,相对别的企业会更胜一筹。大多数高周转的企业在6—9个月开盘,比如旭辉控股,拿地后8个月开盘、首次开盘去化率要求,达到60%;万科在南方的项目拿地后8个月开盘,而北方是9个月,开盘首月目标去化率同样是60%。但也有个别公司目前速度超快,比如中南建设,近某个项目拿地到开盘仅用了2.5个月;蓝光地产,拿地后第3个月开工,第4个月实现开盘,开盘当天去化率60%,1年内实现项目正现金流;碧桂园,平均开盘周期是5.7个月。

不过,对这部分超常规速度周转的企业,我反而认为不妥,而且高周转也不是保险箱,至少速度太快后可能存在以下几方面风险:

一,政策风险。正常的从拿地、到报批、到开工、再到达到预售标准,应该有个正常的周期,而现在一些企业的开盘周期明显偏低,这里可能有两个原因:一是当地的预售标准比较低,二是报批过程中有可能存在一些猫腻。但这在以后相关政策不断合规以后,再打这些擦边球就很难了。

二,资金风险。过度追其快开盘、快去化的企业,多多少少会在资金方面弦绷得太紧,往往表现在融资渠道和融资成本上比较大胆激进。通过追求快开盘、快去化,以缩短项目开发周期来降低资金成本确保运作安全。但这都是建立在市场正常甚至火爆的前提下,一旦市场发生波动,销售速度放缓的话,对企业来说,成本势必成为巨大的陷阱。在这上面,企业必须从好的方面去预测市场,更要从坏的方面来控制风险。

三,利润风险。企业过快地追求增长,很有可能会影响到利润率。企业为了追求项目快速去化、快速售罄,项目的售价会更贴近市场,甚至比市场价更低,往往无法做到该项目应该能达到的利润率。但这和控制资金成本相比,大多企业还是选择后者,通过牺牲一些售价来提高周转速度。

四,质量风险。追求超高速周转的企业往往可能存在工程隐患,不能为了简单的缩短周期而盲目赶工,终影响到工程质量。我们知道,在某些工程环节上是省不了的,房子是百年大计,质量必须要保证。

五,扩张风险。企业既然高周转了,就在这辆高速列车上停不下来了,往往通过不断的拿地不断的扩张来进一步扩大规模,企业速度越做越快,但房地产本身是有周期的,市场也会有波动的,企业也需要上台阶后调整的,不断的扩张往往就是的风险。

因此,在当前市场容量已经基本达到相对顶峰的情况下,更多的企业应追求有质量的增长,各项指标保持均衡发展,不能追求单一指标的增长,比如单纯的规模增长。在当前的市场环境下,企业应该考虑稳定的增长和对风险有效的控制。

(房产责编:任波)

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