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什么是物流地产2019iyiou

发布时间:2019-05-14 17:45:26

要想通过一篇文章了解物流地产,首先需要明确的有三点:什么是物流地产、物流地产的运营模式和发展现状。

什么是物流地产

简单来说,物流地产的本质是地产,它是经营专业现代化的物流设施的载体,同时也是物流服务和地产服务一体化的创新成果,属于工业地产的范畴。事实上,“物流地产”的概念是由美国的普洛斯公司在上世纪80年代率先提出的,至今已有20多年的历史。

物流地产的主体是物流地产商,它们主要为客户提供的服务包括以下四种:按照客户需求开发物流设施和物流园区、开发仓储设施、收购客户物流配送设施并转租给客户、提供咨询服务。

此外,物流地产还具有以下特点:

①与住宅房地产、商业地产相比,物流地产的投资风险相对较低、回报较高。物流地产能够为入驻企业提供物流运输、生产制造、信息技术等服务,不像住宅房地产、商业地产那样容易产生价格波动。

②土地获取价格低,短期内租金回报可观,管理相对轻松。首先,物流地产的土地获得价格较低,从长远看,未来增值的空间会比较大;其次,在短期内,物流地产的租金回报也很可观,出租的年回报率可达8%-12%,高于普通住宅或商业物业不超过5%的租金回报;第三,物流地产的租期普遍较长,租客的自身业务和客源都比较稳定,管理相对轻松。

③物流地产对规模化、络化和信息化要求高。在项目的建设前期,物流地产的资金门槛相比房地产等行业的门槛要高,而且在物流地产的后期经营管理中,对管理能力、运营能力要求也很高,需要实行专业化的管理。因此,物流地产投资商需要聘请专业的设计师,引进先进的管理模式。

物流地产的运营模式和发展现状

熟悉物流地产的人都知道,2015年被称为物流地产的“爆发年”,蓬勃发展的电子商务,一方面给商业地产带来冲击,另一方面也为物流地产带来了机遇。无论是近年来不断上涨的仓储物流需求,还是消费升级对购买力的促进作用,都引发了物流地产的新一轮增长点。

不少提前布局的外资企业乐开了花,比如为知名的国外物流地产巨头——普洛斯,凭借提前10年进入中国市场的独到眼光和高标准的物流基础设施,占据了过半的市场份额(截至2015年底)。而不少国内的大型企业在去年大肆进军物流地产,比如万科、绿地等大型房企,更有平安不动产、黑石集团这些“隐形霸主”。

★★地产商主导型:普洛斯

这类物流地产的投资主体是房地产开发商,它同时也是投资者和物业管理者,配备高标准的物流基础设施,通过将物流业务外包给专门的物流公司,普洛斯会向入驻企业提供物流园区与物流设施开发、仓储设施开发、收购与回购以及咨询服务等等。在这种模式中,物流商不需要动用大量资金,从而能够更好地支持物流配送和仓储。此外,亿欧此前曾撰文《万亿级的物流地产市场,却被外来入侵者普洛斯独食?》,清晰地阐述了普洛斯的发展脉络及布局情况,可供行业人士参考。

★★物流商主导型:传化物流、上海百联集团

由物流商主导的物流地产具有降低租金成本、折旧费用,并享受税收减免优惠政策等优点。不过,这种模式由于在建设上的非专业性,很可能会导致成本较高、占用资金较多、物业管理水平较低等问题。

比如传化物流主要以信息化平台为主,为中转型货主提供便利条件,现已形成专用化学品研发、生产及销售以及公路物流平台运营双主业协同发展的业务格局。而上海百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务,通过自行经营自有地产的方式加强管理的有效性,但同时也变相地提高了管理成本。

★★向物流地产转型:万科、平安不动产

2015年初,平安不动产成立了物流地产事业部并开展物流地产业务,意欲通过物流园将综合金融产品深入供应链下游,并形成络体系。而万科在2015年6月撤销了物业地产事业部,成立了万科物流地产发展有限公司,正式宣布进军物流地产,半年后已正式获取6个物流地产项目,往转型为城市配套服务商又迈进了一大步。

★★物流商与地产商建立合作关系

双方通过签订合同,共同出资经营并分工合作,充分发挥各自的优势,不仅有物流企业专业化的物流技术,还结合了地产企业拥有雄厚资金的优势,这种方式有机会使双方企业实现利润化。但缺陷在于双方在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾,同时信用问题也令人堪忧。

除上述模式之外,物流地产的运营模式还存在第三方牵头型,即由第三方对物流企业和地产企业的实力情况进行审查,并整合双方拥有的资源,由第三方负责企业招标等内容,从而实现强强联合。据知显示,这种模式可分为:物流商全部包揽、电商全部包揽、地产商和物流商各干一半、地产商主导、电商主导以及政府管理物流地产等。

当前,各地的物流地产都处在蓬勃发展期,但难以顺利拿地、土地性质模糊却成了地产商当前面临的瓶颈。另外,需要注意的是,在一些非理性供应工业仓储用地的城市,若企业仍保持大举进攻的态势,未来很有可能出现空置率高的风险。

物流周期的拐点即将来临

如今,一二线市场土地竞争已呈白热化趋势,市场土地供求结构正在发生变化。当物流地产市场供给大于需求时,就会出现空置率风险。若企业对风险认识不足、盲目开发,就会造成空置率高和投资风险大的问题。

一些投资商一味地套用住宅开发模式来开发物流地产,导致运营风险较高、物业管理风险较大等问题的产生,缺少一支专门的物业管理队伍,这也是当前物流地产面临的困境之一。

物流地产不同于商业地产,行业的配送需求是在一定范围内产生波动的,不会出现剧增或递减的现象。目前物流地产的需求已经趋于稳定,短时间内不会产生大规模的新增需求,更多的可能是入驻企业的更换和迭代,如亚马逊退出、京东入驻等易主的情况。

当下,物流地产新增的供应其实已经能够满足近几年的市场需求,国内市场即将面临物流周期的拐点。因此,从事物流地产的企业更需要警惕疯狂扩张之后的理性回落,仔细看看手中的牌,切勿在仅剩下数座空城和有价无市的住房市场。

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